- ¿Quién puede participar en el PRV?
- ¿Cómo se presenta la solicitud para el VRP?
- ¿Por qué es necesaria una evaluación ambiental de la fase I del emplazamiento?
- ¿Cuánto cuesta participar en el PRV?
- ¿Cuáles son los pasos del proceso de VRP?
- ¿Cómo puede ayudarme el VRP a vender mi propiedad?
- ¿Qué garantías tengo si compro una propiedad que ha pasado por el PRV?
- ¿Qué pasa si las aguas subterráneas bajo la propiedad que quiero comprar han sido contaminadas por una fuente externa?
- ¿Puedo inscribirme en el PRV si no es necesaria ninguna reparación en mi centro o si la reparación ya se ha completado?
¿Quién puede participar en el PRV?
Para ser elegible, un solicitante debe: a) ser propietario del emplazamiento, b) operar una instalación ubicada en el emplazamiento, c) ser un posible propietario del emplazamiento, o d) ser un posible operador de una instalación en el emplazamiento. Si el solicitante no es el dueño de la propiedad, se requiere el consentimiento por escrito del dueño de la propiedad como parte de la solicitud. Es posible que no pueda participar si se requiere un permiso medioambiental para la contaminación en la propiedad, si está pendiente una acción de aplicación medioambiental o si alguno de los solicitantes tiene un historial de incumplimiento medioambiental. Véase 20.6.3.200.A NMAC para obtener información más específica. Consulte con el personal de VRP para discutir su situación.
¿Cómo se presenta la solicitud para el VRP?
Presente una solicitud completa solicitud junto con la tasa de solicitud no reembolsable de 1.000 dólares. Para estar completa, su solicitud debe incluir: el formulario de solicitud, un mapa de las inmediaciones, un mapa del emplazamiento y una descripción legal, un informe de evaluación medioambiental del emplazamiento en fase I o su equivalente, un plan de trabajo preliminar de saneamiento voluntario y el consentimiento por escrito del propietario, si es distinto del solicitante.
¿Por qué es necesaria una evaluación ambiental de la fase I del emplazamiento?
Una ESA de fase I identifica las condiciones que pueden indicar liberaciones o amenazas de liberaciones de contaminantes en o hacia una propiedad. Documenta los usos actuales y anteriores de la propiedad en cuestión, así como los usos actuales y pasados de las propiedades cercanas. El proceso, que debe ser llevado a cabo por un profesional del medio ambiente, consiste en una revisión de registros, entrevistas y reconocimiento del lugar. No requiere un muestreo medioambiental.
El informe de la fase I de la ESA es un componente obligatorio de la solicitud del VRP porque resume las condiciones ambientales conocidas y sospechosas en el lugar o que lo afectan. Como tal, centra el alcance de cualquier investigación y remediación posterior que pueda ser necesaria. La ESA de fase I debe realizarse de conformidad con la práctica estándar E1527 de la Sociedad Americana de Pruebas y Materiales (ASTM). El Reglamento de Remediación Voluntaria permite la presentación de una ESA equivalente que cumpla con ciertas especificaciones mínimas (véase 20.6.3.200.B(3) NMAC), pero con raras excepciones, el VRP recomienda la presentación de un informe de ESA de fase I que se ajuste a la práctica estándar E1527 de la ASTM.
La realización de una ESA de fase I de acuerdo con la práctica ASTM también satisface la norma de la EPA Todas las investigaciones apropiadas de la EPA, 40 CFR 312, aplicable a las personas que buscan establecer la protección de la responsabilidad como propietario inocente, propietario contiguo, o comprador potencial de buena fe bajo la Ley de Respuesta Ambiental Integral, Compensación y Responsabilidad (CERCLA). Si usted está considerando la compra de una propiedad comercial, la realización de una Fase I de la ESA antes de la compra le protege a usted y a su prestamista de la responsabilidad de la CERCLA y le alerta de los problemas ambientales cuya resolución debe ser considerada en la negociación de un acuerdo de compra.
¿Cuánto cuesta participar en el PRV?
Hay una cuota de solicitud no reembolsable de 1.000 dólares que cubre los costes de NMED para revisar la solicitud, determinar la elegibilidad y negociar un Acuerdo de Remediación Voluntaria. Una vez firmado el acuerdo, NMED cobra una tarifa por hora para la supervisión de la remediación y, si procede, para la supervisión a largo plazo del cumplimiento de un Certificado de Finalización Condicional. La tarifa actual es de 90 dólares/hora (se revisa anualmente). El coste total depende del grado de implicación del NMED. Los gobiernos locales/tribales y las organizaciones sin ánimo de lucro pueden solicitar una exención o reducción de las tasas de supervisión.
Además de los gastos de supervisión, todos los solicitantes son responsables de realizar la notificación pública a su cargo (véase el paso 3 de la pregunta sobre el proceso de VRP).
¿Cuáles son los pasos del proceso de VRP?
Ver el diagrama de flujo del proceso
1. Solicitud. El NMED evaluará la solicitud y notificará al solicitante cualquier información adicional que pueda ser necesaria. En un plazo de 30 días a partir de la recepción de la solicitud completa, el NMED está obligado a llegar a una determinación condicional de la elegibilidad del solicitante para participar en el VRP.
2. Elegibilidad condicional. El NMED enviará una carta informando al solicitante de la elegibilidad condicional y un borrador del Acuerdo de Remediación Voluntaria (ver ejemplo de acuerdo). La carta explicará los requisitos de notificación pública que el solicitante debe cumplir.
3. Periodo de notificación y comentarios públicos. Una vez recibida la notificación de elegibilidad condicional, el solicitante dispone de 10 días para iniciar el periodo de notificación y comentarios públicos de 30 días. A sus expensas, el solicitante debe colocar un cartel en el lugar, publicar anuncios legales y en dos periódicos, y notificar a los funcionarios locales. El NMED también publicará el aviso en su página web. Este aviso público da a los miembros de la comunidad la oportunidad de revisar las actividades de saneamiento voluntario propuestas y de aportar sus opiniones sobre sus preocupaciones. Si un miembro del público solicita una reunión pública y el NMED determina que existe un interés significativo, se celebrará una reunión pública a cargo del solicitante.
4. Elegibilidad final y Acuerdo de Remediación Voluntaria. Una vez concluido el periodo de comentarios públicos, el NMED notificará al solicitante su determinación final de elegibilidad y cualquier modificación propuesta al Acuerdo de Remediación Voluntaria. Ambas partes firman el acuerdo final y el solicitante se convierte en participante del VRP. A partir de este momento, se aplican los cargos de supervisión de NMED por hora.
5. Aprobación y ejecución del plan de trabajo. A menos que se demuestre que no es necesario realizar más investigaciones y limpieza en el sitio, el participante debe presentar un plan de trabajo final dentro de los 30 a 60 días siguientes a la firma del Acuerdo de Remediación Voluntaria. Una vez aprobado por el NMED, podrán comenzar las actividades de saneamiento. Si el trabajo se va a realizar por fases, el participante puede presentar el plan de trabajo por fases. Los planes de trabajo pueden modificarse con la aprobación de ambas partes.
6. Finalización. Cuando las actividades de remediación están completas, el participante presenta un informe de finalización y una declaración jurada de finalización. El NMED tiene 45 días para aprobar el informe o identificar las lagunas en los datos. Una vez aprobado el informe de finalización y después de que el participante haya pagado los cargos de supervisión pendientes, el NMED emitirá un Certificado de Finalización que documenta que el emplazamiento cumple las normas aplicables (ver muestra de COC). El NMED emitirá un Certificado de Finalización Condicional si se requiere monitoreo, controles de ingeniería, restricciones de uso de la tierra u otros cuidados posteriores al cierre.
7. Pacto de no demandar. Si un participante solicitó el VRP antes de comprar el terreno y no contribuyó a la contaminación, el participante tiene derecho a un Convenio de No Demanda. Del mismo modo, los futuros propietarios pueden solicitar un Convenio de No Demanda, tras demostrar la titularidad y confirmar que están familiarizados con los términos del COC/CCOC.
¿Cómo puede ayudarme el VRP a vender mi propiedad?
Si su propiedad está contaminada o se percibe como potencialmente contaminada, puede tener problemas para encontrar un comprador debido a la preocupación por los costes de limpieza y las responsabilidades desconocidas. Un posible comprador, si lo encuentra, probablemente querrá negociar un precio inferior al que usted cree que vale la propiedad, e incluso con eso, el comprador puede no ser capaz de obtener financiación. El VRP puede resolver estas dificultades.
El VRP garantiza, a través de su certificado de finalización, que los problemas de contaminación de su propiedad se han resuelto satisfactoriamente. Un futuro propietario también puede obtener un Convenio de No Demanda del NMED para cualquier responsabilidad directa por la contaminación cubierta por el Acuerdo de Remediación Voluntaria. Los prestamistas también reciben protección de responsabilidad a través del VRP.
Aunque requiere una inversión por su parte para llevar a cabo una investigación y/o actividades de reparación, completar con éxito el PRV puede ayudarle a vender su propiedad con mayor rapidez y rentabilidad.
¿Qué garantías tengo si compro una propiedad que ha pasado por el PRV?
Si usted compra una propiedad que ha completado con éxito el VRP, tiene derecho a un Convenio de No Demanda del NMED por cualquier responsabilidad directa o futura por la contaminación cubierta por el Acuerdo de Remediación Voluntaria. Aunque esto no le protege de las reclamaciones de terceros, tanto el NMED como la EPA de EE.UU. se comprometen a eximirle de responsabilidad (véase el Memorándum de Acuerdo para más detalles). Asegúrese de leer detenidamente el Certificado de Finalización y el Convenio de No Demanda para entender qué contaminación y medios ambientales están cubiertos.
¿Qué ocurre si las aguas subterráneas que se encuentran debajo de la propiedad que quiero comprar han sido contaminadas por una fuente externa?
Si su propiedad se ve afectada o amenazada por la contaminación de las aguas subterráneas procedente únicamente de otra propiedad, puede entrar en el VRP para demostrar que no es responsable de esa contaminación. Esto le protegerá proactivamente a usted, a sus inquilinos y a los futuros propietarios de la responsabilidad de remediar las aguas subterráneas. Sin embargo, tenga en cuenta que si el vapor de la contaminación de las aguas subterráneas está afectando negativamente al aire interior de las estructuras de su propiedad, puede tener la obligación de mitigar esos efectos.
¿Puedo inscribirme en el PRV si no es necesaria ninguna reparación en mi centro o si la reparación ya se ha completado?
Sí. El VRP le permite realizar una investigación y demostrar que no hay contaminación en su sitio. Los sitios que ya han sido objeto de investigación y/o remediación también pueden entrar en el VRP a discreción del NMED.